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看房子一段時間，也研究一段時間後，我得到的結論是這樣子。 用貸款買入自住的房子，並設籍入住使用它，這是一筆最佳的投資，房子的增值跟節省租金成本，可以享受年化報酬率複利約9%的增值。參考房地產投資報酬率的文章，很是受用，在此分享：https://yp-finance.com/house-leverage-irr/

買入房子後，因為是自住使用，所以往往會長期持有，每個月連本帶利還款就像是定期定額在投資一樣，會不知不覺地存下錢，不知不覺地增加財富。最後，賣掉的時候，自住設籍滿六年，享有很大的租稅優惠，400萬免稅額，多出的課徵10%的稅金。

如果小換大，第二間房總價高於第一間房，還可以申請退稅。 政府的態度很清楚，只要是自住，確定是自住，給你的條件就是好，貸款成數高、利息補貼、房貸利息可以折抵所得扣除額、賣掉獲利稅金低，因此，只要自住客，任何時間點都是可以進場的。

個人未來會怎麼投資房地產呢? 我會以自住角度去買房，目前方向是這樣子，我預計2-3年的時間，我會賣掉現在的小房子換大一點的房子，然後，搬家設籍大一點的房子。 重複這個動作，下次換房的時間點會是小孩上國中的時候。

目前的小房子在兩年就設籍滿6年，享有租稅優惠。 所以賣掉現在的小房子去換大房子，對我來說，轉換成本相對是低的。 加上確實也沒甚麼錢，這樣的操作財務上也比較務實一些。 等住進大房子後，設籍在等6年，小孩大約也國中了，這時候，在換一次房。 步調上，就是自住的角度去投資房地產。

至於是否多買一間當置產?  如果會影響我執行前面的計畫，那我就不會做，說白話一點，我的口袋夠深嗎?  如果夠深的化，我目前傾向買入兩房+車位的物件出租，扣掉房租後，連本帶利一個月多負擔2-3萬，藉此，讓我持有的麻煩儘量降低，讓我可以省心地享受年化報酬率複利約9%的增值。

貸款買入自住的房子，是一筆很棒的投資 !