家茂裝潢

目前還是在學習跟收集資訊的階段，還沒有下定決心買房投資下去。 僅僅在這邊做彙整心得跟方向。

一. 投報率的算法不一，這是我聽到的一個標準，我覺得滿簡單的，就採用這個了。 (取得的租金-持有成本)/ 總投入成本 。 基本上大於4% 就可以納入考量範圍，當然這個數字越高越好，但大多物件都在4-6%之間，要超過這個數字不容易。​ ​​​​​​

二. 投報率的分布。

1.  報酬率2-3% 。買下房子，簡單整理就出租。不做隔套，也不做太多的裝潢。電梯的物件或是公寓的物件都OK，這類投資方式主要是賺房子漲價的錢，租金大多比房貸利息高一些，投資人通常每月還是要支付部分房貸本金。 房價跟投入裝修的成本假設1500萬，可以獲得約一年30-36萬的房租。

2.  報酬率3-5%。通常是買老舊公寓，通常買25-30坪的公寓，室內可以隔成兩套2房1廳1衛1廚房1陽台的單位。房價跟投入裝修的成本假設1500萬，可以獲得約一年48-60萬的房租收入。

3.  報酬率4-6%。通常是買老舊公寓，通常買25-30坪的頂加公寓，一層室內可以隔成兩套2房1廳1衛1廚房1陽台的單位，頂加也是整理好，整層出租。 或是一層變成4間套房，頂樓整層出租。 房價跟投入裝修的成本假設1500萬，可以獲得約一年72-84萬的房租收入。

4.  報酬率5-7%。通常是買老舊公寓，通常買25-30坪的頂加公寓，一層隔成套房4-5間，頂加3-4間。這樣就會取得7-8間的套房產品，一間出租1萬上下的租金。 一年可以獲取80-95萬的房租收入。

風險來說，1跟2的作法是風險最小的，都是合法的。3跟4的做法就比較有風險了，3的頂樓如果在台北市，可以做成一客廳連通一套房的物件，這是合法的，如果在新北市都會打入違建，有報拆風險。 4的風險是最高的。 隔套越多間，管理房客問題越多，引發的風險也越大。

三、總結比較好的做法。

1.  合法申請室內裝修。 取得直下層同意書。 

2.  室內隔成兩套2房1廳1衛1廚房1陽台的單位。 這樣的優點是房客少，相對好管控。 此外，租屋產品可以拉高租金，也能有效地篩選租客，降低風險。 

3.  如果可以的話，投資頂加物件。 一層室內可以隔成兩套2房1廳1衛1廚房1陽台的單位，頂加也是整理好，整層出租。

備註：隔套房不是個太好的選擇。


四、一些好的建議

1. 需要跟房仲建立聯絡。 讓他們有案子第一時間就丟給你。
2. 多走走看看，了解租金行情，了解物件入手的行情

3. 物件格局，大門開在中間位置，這樣左右就可以隔成兩個單位。
4. 租金目前還是隱藏收入，很難被納入所得稅內。 就算要報稅，也是可以跟房客談清楚的。

5. 找代租幫忙出租出去。自己管理就OK了。
6. 當個負責的房東，對房客是有吸引力的。 人也是互相的。

7. 案例37坪隔成兩套2房1廳1衛1廚房1陽台的單位，加上一個套房單位。 含家具總裝潢成本250萬。 房價以外需要額外投入成本的參考標準。 我自己做，應該200-210萬有機會做起來。

8. 物件單價40萬上下就差不多了。 
9. 捷運附近、生活機能良好的老舊公寓，會是隔間分租的好物件。 

10. 把自身信用維持好、薪資收入高。 這是可以操作的，比如說多使用信用卡，準時還款沒有遲繳記錄。 買房之前，把一年內的薪資收入儘量拉高。 

11. 關於槓桿。在有良好的信用跟收入下，除了房貸貸款8成以外，還可以裝修貸款、信用貸款。

12. 都更價值評估。這點自己不是很懂，會需要進一步理解。