家茂裝潢

圖片出處與文章 https://www.thenewslens.com/article/174441     打敗大盤是很難很難的，長期買進持有大盤20-30年，長期累積的投報率可以讓自己成為前2%的投資人。 只要願意持續買進持有20-30年的大盤ETF，你將成為100個人中數1數2的投資人，這樣的投資績效排名讓人驚艷。
其實這個道理我很早就知道了，只是我一直不做，誰叫我想要一夜致富，所以我一直想要買股票賺大錢賺快錢，但這幾年下來績效甚差，大盤漲50%，我還可以負報酬，這讓我很無言。所以我決定為小孩投資ETF 指數型基金，個人研究後，標的分享如下：

看房子一段時間，也研究一段時間後，我得到的結論是這樣子。 用貸款買入自住的房子，並設籍入住使用它，這是一筆最佳的投資，房子的增值跟節省租金成本，可以享受年化報酬率複利約9%的增值。參考房地產投資報酬率的文章，很是受用，在此分享：https://yp-finance.com/house-leverage-irr/
買入房子後，因為是自住使用，所以往往會長期持有，每個月連本帶利還款就像是定期定額在投資一樣，會不知不覺地存下錢，不知不覺地增加財富。最後，賣掉的時候，自住設籍滿六年，享有很大的租稅優惠，400萬免稅額，多出的課徵10%的稅金。
如果小換大，第二間房總價高於第一間房，還可以申請退稅。 政府的態度很清楚，只要是自住，確定是自住，給你的條件就是好，貸款成數高、利息補貼、房貸利息可以折抵所得扣除額、賣掉獲利稅金低，因此，只要自住客，任何時間點都是可以進場的。
個人未來會怎麼投資房地產呢? 我會以自住角度去買房，目前方向是這樣子，我預計2-3年的時間，我會賣掉現在的小房子換大一點的房子，然後，搬家設籍大一點的房子。 重複這個動作，下次換房的時間點會是小孩上國中的時候。
目前的小房子在兩年就設籍滿6年，享有租稅優惠。 所以賣掉現在的小房子去換大房子，對我來說，轉換成本相對是低的。 加上確實也沒甚麼錢，這樣的操作財務上也比較務實一些。 等住進大房子後，設籍在等6年，小孩大約也國中了，這時候，在換一次房。 步調上，就是自住的角度去投資房地產。
至於是否多買一間當置產?  如果會影響我執行前面的計畫，那我就不會做，說白話一點，我的口袋夠深嗎?  如果夠深的化，我目前傾向買入兩房+車位的物件出租，扣掉房租後，連本帶利一個月多負擔2-3萬，藉此，讓我持有的麻煩儘量降低，讓我可以省心地享受年化報酬率複利約9%的增值。
貸款買入自住的房子，是一筆很棒的投資 !  
 

有空就多看房子，去了解一下實際的狀況，不得不說，市場沒有我想像的冷清，賣家價格都開很高，成交價也是跟著拉上去。我開實價登錄價格，壓根不用談。房仲也滿直接的，屋主多少願意談，取得價格多少也都直接說，不會有想要替我努力一下的感覺。 甚至還遇到房仲對我有點不太理睬的情況。
反正都看了，我就畫畫圖，把資訊提供給房仲，希望他們幫我多留意。每個物件看15-20分鐘不等，加上簡易丈量一下，每個物件花30-45分鐘畫圖配置一下，不得不說，自己對空間配置的能力，我還是滿有兩下子的。 很快可以配出較好的格局空間，也可以很快地察覺出房子格局空間的問題。 
第一個物件，我沒想到這麼小，如果我只有一個小孩，我覺得這個物件還不錯。 滿適合小家庭，或是夫妻倆人的。 如果這個空間可以大個7坪，對我來說，會是很棒的選擇。
下面這個物件我很喜歡，完全符合我的需求，雖然比我現居的家還小了一點，但足夠了。 這就是空間格局好造成的效果。

上次的文章是5月的時候寫的，又看了半年，上來寫寫心得。還是想要投資房地產，但心態有滿大的轉變，主要因素是房市轉空或是盤整，這讓我投資房地產變得不太積極。
房市多頭的時候，其實投資會變得相對輕鬆得多，獲利的果實也會大得多。主要原因是多頭的時候，貸款容易，可以開啟無限增貸大法，比較不擔心缺現金的問題。 但現在政府就是要打房，房市未來走向空頭或是盤整的氛圍很高，延伸出幾個問題
1. 貸款問題。 房地產沒有8成或是9成的槓桿，投報率確實沒有那麼誘人了，加上不能開啟無限增貸大法，讓誘因又下降不少。
2. 沒法賺到太多價差。 甚至要被套牢
3. 缺錢的時候，賣出的週期會拉長，增貸會有問題。 (對於沒甚麼錢的我來說，我投資房地產後，可能會拿不出錢應急 )
我個人覺得投資時機過去了，要看3-5年後，有沒有機會再來一波了。 希望到時候，我能把握得住。 
個人的方向調整，會朝換房方向去看。 主要是小孩子越來越大了，三寶爸爸想要換大一點的房子，也希望可以買到學區房，所以主要的方向就是買到理想的自住宅，搬家後，把現在的房子賣掉，實現小換大的階段任務。
這個角度看放房地產，主要目標是符合需求，投報率的感受會下降滿多的。遇到對的房子，會願意多付錢，跟投資的角度不太一樣，房子又不是我住，我的需求跟投報率之間，顯然投報率重要些。 
最後，參考近期朋友跟看到的資訊，明年房價會下修，何時會開始有感的鬆動，要看股市。 股市往下掉，轉空頭會是重要的訊號，這要注意美股台股創新高之後的表現，創新高之後要很注意，看是暴漲暴跌，還是持續緩步上升。
未來不可測，如果明年房價下修，希望到時候，我能遇到對的房子。
 

目前還是在學習跟收集資訊的階段，還沒有下定決心買房投資下去。 僅僅在這邊做彙整心得跟方向。
一. 投報率的算法不一，這是我聽到的一個標準，我覺得滿簡單的，就採用這個了。 (取得的租金-持有成本)/ 總投入成本 。 基本上大於4% 就可以納入考量範圍，當然這個數字越高越好，但大多物件都在4-6%之間，要超過這個數字不容易。​ ​​​​​​
二. 投報率的分布。
1.  報酬率2-3% 。買下房子，簡單整理就出租。不做隔套，也不做太多的裝潢。電梯的物件或是公寓的物件都OK，這類投資方式主要是賺房子漲價的錢，租金大多比房貸利息高一些，投資人通常每月還是要支付部分房貸本金。 房價跟投入裝修的成本假設1500萬，可以獲得約一年30-36萬的房租。
2.  報酬率3-5%。通常是買老舊公寓，通常買25-30坪的公寓，室內可以隔成兩套2房1廳1衛1廚房1陽台的單位。房價跟投入裝修的成本假設1500萬，可以獲得約一年48-60萬的房租收入。
3.  報酬率4-6%。通常是買老舊公寓，通常買25-30坪的頂加公寓，一層室內可以隔成兩套2房1廳1衛1廚房1陽台的單位，頂加也是整理好，整層出租。 或是一層變成4間套房，頂樓整層出租。 房價跟投入裝修的成本假設1500萬，可以獲得約一年72-84萬的房租收入。
4.  報酬率5-7%。通常是買老舊公寓，通常買25-30坪的頂加公寓，一層隔成套房4-5間，頂加3-4間。這樣就會取得7-8間的套房產品，一間出租1萬上下的租金。 一年可以獲取80-95萬的房租收入。
風險來說，1跟2的作法是風險最小的，都是合法的。3跟4的做法就比較有風險了，3的頂樓如果在台北市，可以做成一客廳連通一套房的物件，這是合法的，如果在新北市都會打入違建，有報拆風險。 4的風險是最高的。 隔套越多間，管理房客問題越多，引發的風險也越大。